RENDIMENTOBB · ANALISI IMMOBILIARE
Quanto può rendere un immobile commerciale o suddiviso in studi?
Simula canoni mensili o fasce ricorrenti, costi e finanziamento di uffici, locali e studi. Un modello dedicato, con ipotesi esplicite.
Per proprietari, investitori, gestori di spazi condivisi e consulenti. Inserisci valore, contratti e costi: confronta ricavi, margine, cashflow e utilizzo delle stanze.
MVP pubblico · gratuito · dati solo in memoria. Chiudere, ricaricare o cambiare lingua cancella gli inserimenti. Nessun salvataggio account, PDF commerciale o invio di dati personali.
I numeri hanno un riscontro reale?
Il motore verifica la coerenza matematica. Non verifica automaticamente prezzo, domanda o pagamenti. Gli importi degli esempi non sono benchmark commerciali certificati.
- Per un canone reale: usa contratto o preventivo datato, specificando stanza/superficie, zona, periodo, servizi, IVA e unità tariffaria. Se manca un dato, trattalo come ipotesi.
- Per un riferimento immobiliare gratuito: consulta OMI per comune, zona, semestre e tipologia. Controlla la superficie netta/lorda e le unità . Non convertire automaticamente €/m²/mese in prezzo per una mezza giornata con servizi.
- Per i risultati effettivi: verifica incassi, costi documentati, chiusure e condizioni contrattuali. Il modello stima flussi, non riconcilia una contabilità .
Quotazioni OMI · fonte ufficiale · Legenda e unità OMI
Consultazione esterna manuale, nessuna importazione automatica. Le fasce OMI non sostituiscono la stima del singolo immobile e non documentano il prezzo di uno studio a ore.
Come si collega agli altri strumenti
- Home, Analizza, Immobili e Dashboard: collegamenti per aprire questo modulo.
- Chatbot del portale: spiega metodo, dati da verificare e limiti; non legge questa simulazione.
- Salvataggio account, portafoglio, PDF commerciali e Autopilot sui valori: non disponibili, anche con Investor o Pro.
- PMS B&B e suoi report: separati. Le fasce professionali non diventano prenotazioni turistiche.
Il modulo analizza canoni e corrispettivi dell’immobile, non vendite, fatturato o utile di un negozio e non prestazioni mediche.
Formule, dati e limiti
Input utente, dati fittizi degli esempi, ipotesi configurabili e risultati calcolati sono distinti. Non utilizziamo benchmark commerciali esterni né tariffe medie inventate.
Per confrontare questo scenario con un B&B, allinea anno, capitale, costi e base fiscale. Qui il cashflow è prima delle imposte sul reddito; il simulatore B&B considera le imposte impostate. Non confrontare direttamente rendimenti con basi diverse.
Come leggere i risultati
- Canone stanza o pacchetto settimanale: importo mensile × mesi contrattuali. Per i mesi parziali: giorni di contratto / giorni del mese. Non moltiplichiamo per quattro settimane.
- Per utilizzo: prezzo × fasce effettivamente a calendario nell’anno, esclusi giorni chiusi. Il contratto comprende entrambe le date di inizio e fine.
- Ricavi attesi = ricavi contrattuali × quota attesa. Se imponibile: ricavo senza IVA = corrispettivo / (1 + aliquota/100). IVA non definita: aggregati netti N/A. Nessuna liquidazione IVA né detrazione sugli acquisti.
- Margine operativo = ricavi attesi senza IVA − costi fissi − costi variabili. Cashflow del modello = margine − rate annue, prima delle imposte sul reddito e senza certificare incassi. Non include rivalutazione, vendita o distribuzione degli incassi nel tempo.
- Rendimento lordo = ricavi attesi senza IVA / valore o prezzo. Rendimento operativo = margine / valore o prezzo. Ritorno nuovo capitale = cashflow / nuovo capitale proprio. Denominatore zero: N/A. Il valore già posseduto non è una nuova uscita.
- Pareggio dopo debito = (costi fissi + rate) / (1 − % costi variabili/100). Soglia = pareggio / ricavi contrattuali senza IVA. È una quota di ricavo, non occupazione turistica; oltre 100% i contratti attuali non bastano.
- Sensibilità : riduce i ricavi attesi della percentuale scelta, ricalcola i costi variabili e aumenta tutti i costi operativi. Rate invariate; nessuna probabilità assegnata allo scenario.
Verifiche con professionisti competenti
Questa è una lista di temi da valutare in base al caso concreto, non un elenco di obblighi automaticamente applicabili.
- Tecnico: destinazione d’uso, agibilità , accessibilità , impianti e possibilità di suddividere gli spazi.
- Consulente legale: locazione o concessione d’uso, servizi inclusi, durata, recesso, ripartizione costi e responsabilità .
- Commercialista: qualificazione dell’operazione, trattamento IVA, registrazione, imposte sui redditi e costi effettivamente a carico. Nessuna aliquota selezionata dal software.
- Per usi sanitari: distinguere studi indipendenti, spazi condivisi e strutture organizzate; verificare l’inquadramento con professionisti e autorità competenti. Il modulo non certifica idoneità o autorizzazioni.
Riferimento informativo sul carattere non automatico dell’IVA nelle locazioni: Agenzia delle Entrate. Non determina il trattamento del tuo contratto.
Perimetro MVP: un immobile, un anno civile, massimo 30 stanze, 12 fasce al giorno, 120 contratti e 100 chiusure per stanza o intero immobile. Collisioni verificate solo nell’anno selezionato. Le chiusure coprono giorni interi; non gestiamo appuntamenti, sub-fasce o pazienti.
Salvataggio, dashboard patrimoniale commerciale, PDF e assistente sui dati della simulazione sono da sviluppare nella seconda fase. Il PMS B&B resta un percorso distinto.
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