ROI B&B: quanto guadagna davvero un investimento?
Il vero rendimento non dipende soltanto dal prezzo per notte. Cash flow, occupazione, costi operativi, mutuo, fiscalità e rischio determinano la reale redditività di un investimento.
Il ROI stimato deve includere tutte le principali voci di costo.
Una valutazione completa considera ricavi, prezzo d'acquisto, costi operativi, mutuo, imposte, manutenzione, occupazione, rischio e cash flow.
Calcolo ROI B&B: un esempio da verificare
Esempio didattico della demo gratuita: capitale totale 170.000 €, tariffa 100 € a notte, costi operativi pari al 30% dei ricavi e 365 giorni disponibili. Modifichiamo soltanto l’occupazione.
| Indicatore | Ipotesi iniziale | Occupazione più bassa |
|---|---|---|
| Occupazione ipotizzata | 65% | 50% |
| Ricavi annui | 23.725 € | 18.250 € |
| Costi operativi annui | 7.117,50 € | 5.475 € |
| Risultato prima di imposte e mutuo | 16.607,50 € | 12.775 € |
| Rendimento sul capitale, prima di imposte e mutuo | 9,8% | 7,5% |
Ricavi = tariffa × 365 × occupazione. Risultato = ricavi − costi operativi. Rendimento = risultato ÷ capitale × 100. Importi non arrotondati nei passaggi; percentuali finali arrotondate a una cifra decimale.
Questa demo esclude imposte, mutuo e commissioni aggiuntive. Il 30% deve comprendere tutte le spese operative che vuoi rappresentare. Il risultato non è il cashflow netto del simulatore completo e non è un rendimento di mercato.
Come confrontare immobili in città diverse
Per ogni immobile raccogli prezzo richiesto, spese di avvio, preventivi e ipotesi di ricavo riferiti alla stessa unità e allo stesso periodo. Una città, da sola, non determina il ROI: evita di trasferire una percentuale generica al tuo acquisto.
- Controlla quartiere, metratura, stato e costi di acquisto. Le quotazioni OMI sono un riferimento di zona, non una valutazione puntuale dell’appartamento.
- Raccogli tariffe per date, capienza e servizi comparabili. Una tariffa pubblicata non dimostra l’occupazione futura o il prezzo effettivamente incassato.
- Annota fonte, periodo del dato, data di consultazione e voci escluse. Confronta uno scenario iniziale e uno prudente nel simulatore.
Le pagine città restano percorsi orientativi con esempi da verificare: non sono listini, annunci disponibili o rilevazioni aggiornate automaticamente.
Perché il ROI da solo non basta
Molti investitori prendono decisioni basandosi esclusivamente sul ROI. Un investimento realmente sostenibile richiede invece un'analisi completa di redditività, liquidità e rischio.
Un ROI elevato può nascondere una perdita.
Mutuo, tasse, manutenzione, commissioni, costi operativi e periodi di bassa occupazione possono trasformare un ROI apparentemente elevato in un investimento con cash flow negativo.
Analizza l'intero investimento.
Valutare insieme ROI stimato, cash flow, rischio, occupazione e sostenibilità finanziaria aiuta a confrontare gli scenari con maggiore consapevolezza.
Stima la redditività prima di acquistare un immobile
Confronta ROI stimato, cash flow, mutuo, rischio e sostenibilità finanziaria utilizzando i dati del tuo scenario.
ROI stimato
Cash Flow
Mutuo
Punteggio indicativo
Le risposte prima di leggere una percentuale
ROI sul capitale proprio e ROI immobile sono uguali?
Nel simulatore completo RendimentoBB, ROI equity = cashflow annuo dopo imposte del modello e rate ÷ capitale proprio × 100. ROI immobile usa lo stesso numeratore e il prezzo immobile al denominatore. Il Cap Rate usa invece il NOI prima di imposte e debito, rapportato al prezzo immobile. Queste definizioni vanno mantenute visibili nel confronto.
Ho già una casa: il capitale può essere zero?
Il valore della casa non è un nuovo esborso di avvio. Indica eventuali lavori, arredi e debito residuo. Se il capitale proprio iniziale è zero, il ROI su quel capitale non è applicabile: leggi cashflow, costi e sostenibilità, senza interpretare N/A come 0%.
Analizza un immobile già possedutoQual è un buon ROI per un B&B?
Non c’è una soglia valida per tutti. Contano capitale a rischio, debito, costi mancanti, lavoro richiesto e tenuta nei mesi deboli. Un rendimento elevato basato su ipotesi non verificate non dimostra la qualità dell’acquisto.
I risultati sono previsioni o dati reali?
Le analisi sono simulazioni sulle ipotesi inserite. Le prenotazioni registrate nel PMS sono dati operativi distinti e non dimostrano da sole incassi o utile netto. L’assistente aiuta a interpretare il contesto disponibile; non cerca automaticamente offerte bancarie o annunci aggiornati sul web.